7.- Ventas en abonos de bienes inmuebles.

VENTAS EN ABONOS DE BIENES INMUEBLES

Cuando las ventas en abonos se refieran a bienes raíces, el proceso contable, para registrar dichas operaciones, el principio es el mismo que el de bienes muebles. Existen ciertas modalidades para esta clase de operaciones distintas a las de ventas de bienes muebles.

            1.- La forma en que se documenta la operación en este caso no es un contrato privado, como el que corresponde al de compraventa por reserva de dominio, sino precisamente deberá estar amparado en Escritura Pública otorgada ante notario.

            2.- Generalmente el plazo para liquidar el importe de estas operaciones es de 5, 10,15 o más años, tomando en cuenta principalmente que el monto de la venta es por regla general una cantidad difícil de pagar en un corto plazo.

            3.- Los intereses que se cobran al comprador, teniendo en cuenta el plazo que se le concede para liquidar la operación se calculan generalmente por el procedimiento de interés compuesto; y el importe de los abonos mensuales o periódicos se determina por el método de anualidades inmediatas, las cuales, como ya se sabe están basadas en el interés compuesto.

            4.- No se acostumbra exigir al comprador la firma de documentos, como sucede en el caso de las ventas de bienes muebles; entre otras razones por el hecho de que los bancos de depósito y descuento no descuentan documentos a plazos mayores de 180 días, periodo que resulta demasiado corto para los plazos de 5, 10, 15 o más años que se otorgan a los compradores de ésta clase de bienes.

 ASPECTOS CONTABLES.

CUENTAS UTILIZADAS EN EL EJERCICIO Y BREVE EXPLICACIÓN DEL MOVIMIENTO REGISTRADO.

GASTOS DE URBANIZACIÓN Y FRACCIONAMIENTO:

Cuenta de resultados deudora.

Se carga por el importe de los gastos de urbanización y fraccionamiento del terreno para que quede apto para la venta.

Se abona: por el traspaso para integrar el valor de la cuenta de TERRENOS URBANIZADOS.

Saldo deudor.

TERRENOS URBANIZADOS

Cuenta de activo circulante

Se carga por el importe del valor original del terreno más el importe de los gastos de urbanización.

Se abona por el importe de cada cuota resultante por el periodo de financiamiento.

Saldo deudor

CLIENTES POR VENTA DE TERRENO EN ABONOS

Cuenta de activo circulante

Se carga por el importe integrado por el costo del terreno en venta más los intereses resultantes por el financiamiento.

Se abona por cada abono a cuenta del total financiado.

Saldo deudor

  

TERRENO PROMETIDO EN VENTA

El costo de los terrenos vendidos, no es correcto que se registre en una cuenta de almacén, ya que no se trata de bienes muebles, se recomienda una cuenta de carácter complementaria de activo.

Se carga por el importe de cada cuota resultante por el periodo de financiamiento.

Se abona por el importe del valor original del terreno más el importe de los gastos de urbanización.

Saldo acreedor

UTILIDAD DIFERIDA POR VENTA DE TERRENO EN ABONOS

Cuenta de capital, acreedora

Se carga por el importe de la amortización de cada periodo en que se difiere la utilidad obtenida por venta del terreno.

Se abona por el importe total de la utilidad que se diferirá en el transcurso del tiempo del financiamiento.

Saldo acreedor

INTERESES ANTICIPADOS

Cuenta de pasivo flotante

Se carga por el monto de los intereses que se van cobrando efectivamente en cada amortización.

Se abona por el monto de los  de los intereses producidos por cuentas por cobrar proyectadas.

Saldo acreedor

UTILIDAD REALIZADA POR VENTA DE TERRENO EN ABONOS

Cuenta de capital  acreedora

Se carga por el traspaso del importe de la utilidad realizada a la cuenta de pérdidas y ganancias

Se abona por el importe de la amortización de cada periodo en que se difiere la utilidad obtenida por venta del terreno.

Saldo acreedor

VENTAS EN ABONOS DE BIENES INMUEBLES CUANDO LOS TERRENOS SE VENDEN A PRECIOS DIFERENTES.

Normalmente los lotes urbanizados se venden aprecios diferentes, ya que el valor comercial de un terreno depende de diversos factores, como son:

1.- De la superficie del terreno y regularidad de las mismas. (de sus medidas)

2.- Su ubicación y la orientación del mismo.

Sin embargo el precio de costo es el mismo para el fraccionador, por lo cual sus utilidades varían aparentemente de acuerdo a los factores mencionados que hacen que varíen sus precios de venta y por consecuencia sus utilidades.

Normalmente al poner en venta los terrenos fraccionados, los primeros en venderse son los mejores lotes, por lo que se podría deducir que las utilidades serían mejores al principio, posteriormente éstas irían disminuyendo en razón que se estarán vendiendo aquellos lotes que no están en buenas condiciones de acuerdo a los factores ya señalados.

Tomando en cuenta que el costo es uniforme, en los primeros meses las utilidades serán más altas que en los meses o ejercicios posteriores en donde las utilidades disminuirán.

  

Para evitar este problema se propone la siguiente solución:

1.- Establecer de antemano las diferentes categorías de lotes, considerando para ello los precios de venta de los mismos.

2.- Calcular el precio de venta probable de todos los lotes multiplicando la superficie de los mismos por el precio de venta por m2.

3.- Obtener el % de costo, dividiendo el costo total de los terrenos entre el precio de venta total de los mismos.

4.- Determinar el precio de costo estimado de un terreno, cualquiera que sea su categoría, multiplicando el factor de costo por el precio de venta del lote.